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我局举办《东京的城市更新与TOD开发》学术讲座


2016/11/22
    在经历了较长一段时期的快速城市化后,我国城市普遍存在老城区环境品质下降、空间功能错位、基础设施老化、文化风貌不佳等“城市病”,城市更新作为针对性解决城市问题的有效手段,也为越来越多的城市管理者所青睐和选择。同时,随着我国经济发展进入新常态,创新驱动、转型发展成为发展共识,中央城市工作会议要求城市工作要转变城市发展方式,完善城市治理体系,并着力提高城市发展持续性、宜居性。武汉市正值城市转型发展的关键期,通过城市更新盘活存量,有效集聚城市功能,提升城市品质,改善城市环境,是当前武汉规划建设和城市治理工作的重要任务。
  2016年10月18日,我局邀请了株式会社日建设计常务董事兼项目开发部门总裁、日本国一级建筑师大松墩先生做主题为《东京的城市更新与TOD开发》学术讲座。大松墩先生在城市综合体开发和规划方面有丰富的实践经验,他从政府与开放商的协商、规划管理与建设开发的关系、土地经营与功能提升等方面出发,进行了详细的案例剖析,为武汉城市更新提供了宝贵的借鉴。
  城市更新是一定城市发展阶段的需求,经历大建设后迫切需要城市更新以促进城市品质提升。东京城市更新主要集中在23区,相当于武汉主城区范围。通过对东京23区1984年-2012年近20年间的地价进行对比分析,大致可划分为三个阶段,一是1987年-1991年日本泡沫经济时期,表现为地价飞速上升,届时国家政策也鼓励房地产开发,导致大量的城市开发建设出现;二是1992年-2004年泡沫经济结束,地价迅速下降,到2004年跌至低谷;三是2004年后经济恢复,地价开始缓慢上升,到2010年后基本稳定。东京城市更新基本从2004年起,面对城市大建设遗留的问题,经过深刻的自省和反思,开始高度注重城市品质提升,并慎重对待开发项目,从全局开发角度来思考城市更新问题。同时,城市更新更主要集中在东京山手线沿线,也是市中心所在,有效解决泡沫经济后市中心空洞化问题,吸引人口的回归。
  城市更新的动力来自于城市功能的转变,产业·交通·设施·生态等多功能的共同推动城市更新实施。随着东京的产业提升,1991年-2014年工业从业人口从72万人降到26万人,工业用地逐步转换为城市用地,即“棕地开发”。日本政府针对这种公共设施条件差、土地利用不充分的情况,出台了《再开发等促进地区》制度。结合区域公共设施整备,通过放宽建筑功能、容积率等条件引导高品质项目实施。同时,东京被称为轨道上的城市,城市中心功能往往结合轨道站点组织,城市更新项目也多选择规划站点周边地区。六本木中城项目在日本防卫厅旧址上建设,是一个将地区发展与都市整体规划相结合的成功案例,通过保留水系和绿化,沟通相邻区域打造大面积公园和开放空间,构建地铁与地下通道网络,推进集美术馆、酒店、住宅、商业、办公等多功能的复合开发,该区域目前已成为东京著名的观光地。
  城市更新是一项需要官民协同、多方合作的系统工程,规划管理、开发运营及灵活完善的制度不可或缺。日本城市更新项目中开发商具有更加充分的灵活度,政府和开发商要经过充分的沟通,并在过程中取得共识。在二子玉川站、涩谷副都心开发案中,开发商首先提出设计构想和运营策划,政府从基础设施、生态绿化、开放空间等公益角度提出规划要求,赢得政府认可后,开发商和政府共同制定开发导则。这个过程中,政府、开发商、轨道公司三方明确在不同的阶段需要承担的角色和责任。同时,政策鼓励也有利于城市更新项目的推进,例如涩谷车站地区利用日本“地区促进的特别区”的政策,以规划导则控制范围为特别政策区。例如该项目通过车站环境、设施等功能提升后,吸引大量客流、文化设施集聚,对整个地区起到很好的提升作用,为此得到政府提供的容积率奖励优惠。
  本次讲座由刘奇志副局长主持,编展中心承办,来自局机关、各分局和局属二级单位的专业技术人员、中信、中南建筑设计院以及地铁集团、城市研究网络成员单位的技术人员约百余人聆听了讲座。

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